Суть проблемы в том, что общежитий у нас в стране и раньше строили очень много, да и сейчас продолжают.

По официальным данным, в настоящее время в общежитиях страны проживает почти три миллиона человек. Только в столице граждан, живущих в таких домах, официально значится около полумиллиона человек.

Подчеркнем - эта цифра дается без учета студентов. Потому как вместе с ними число обитателей общежитий приближается к пяти миллионам.

Общежитиями обзаводились как крупные предприятия в больших городах, так и средние - в небольших, и даже мелкие - в сельской глубинке. И в последние годы эти предприятия или те, кто стали их правопреемниками, начали все чаще избавляться от таких активов, продавая здания. Но жильцы-то в общежитиях остались. И куда им теперь податься?

Суть гражданского спора, о котором идет речь, очень типична для сложившейся ситуации. Некий индивидуальный предприниматель приобрел здание общежития, которое вместе с другими активами ему продал местный небольшой завод. Он уже не действовал и распродавал свое движимое и недвижимое имущество.Спор начался с того, что новый собственник здания общежития принес в суд иск к одной гражданке и ее сыну. Он просил суд признать этих граждан утратившими право пользования жильем и выселить их из комнаты в общежитии, в которой они обитали.

Уточним, что здание, о котором идет речь, было в государственной собственности и до недавнего времени принадлежало заводу на праве хозяйственного ведения.

Мать с сыном с требованием нового хозяина не согласились и подали встречный иск. Просили суд оставить их там, где они живут.

Суду женщина с сыном рассказали, что в 80-х годах прошлого еще века она трудилась на заводе. В этот период она совершенно законно получила в общежитии комнату на себя и сына. Когда завод прекратил свое существование, они остались в общежитии, потому как идти им было некуда. Другого жилья у матери с сыном нет. Поэтому гражданка уже в 1999 году вместе с сыном встали на учет как нуждающиеся в жилье.

Также гражданка предъявила суду документы, подтверждающие, что с оплатой жилья у них все в порядке. Платили и платят аккуратно, даже тогда, когда здание купил новый собственник.

Но аргументы жильцов общежития суд не убедили. И процесс женщина с сыном проиграли. Первая инстанция со ссылкой на статьи Гражданского и Жилищного кодексов заявила, что никаких оснований сохранения за ними комнаты суд не видит.

Мать с сыном попробовали оспорить такой отказ, но - снова неудачно. Апелляция с отказным решением своих коллег согласилась. Второй суд к прочим аргументам добавил, что трудовые отношения с заводом женщина уже прекратила, а увольнение ее с предприятия - это основания для прекращения договора найма комнаты. Кассация возражать не стала.

Вот тогда гражданка с сыном решили бороться до конца и дошли до Верховного суда РФ, который объяснил, что трогать жильцов общежития нельзя.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС сказала, что при рассмотрении этой ситуации суды допустили "существенные нарушения норм права". Поэтому он отменил все состоявшиеся решения судов и велел пересмотреть спор заново в соответствии с его разъяснениями.

А разъяснения были вот какие.

ВС напомнил, что есть закон (от 26 января 1996 года N15-ФЗ) и там говорится о пользовании общежитиями, которые раньше принадлежали предприятиям и не были переданы в муниципальную или государственную собственность. В этих зданиях живут люди. И если этим гражданам квадратные метры в общежитиях выделялись на законных основаниях до даты изменения формы собственности здания, то трогать этих жильцов нельзя.Именно к таким жильцам применяются нормы Гражданского кодекса.

Так, статьей 675 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на жилье, занимаемое по договору найма, не влечет расторжения или изменения уже имеющегося договора найма.

При этом, подчеркнул Верховный суд РФ, новый собственник здания для таких граждан становится наймодателем. И не просто наймодателем, а на условиях когда-то заключенного его предшественником договора найма.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ подчеркнула - предыдущими судами, которые рассматривали это дело, было установлено, что женщина с сыном вселены в это общежитие на совершенно законных основаниях еще до того момента, как здание купил тот самый индивидуальный предприниматель.

И еще, отдельно подчеркнул высокий суд, новый собственник, когда он покупал здание, прекрасно знал, что там живут люди. Как выражаются юристы - был осведомлен при покупке, что строение "обременено правами третьих лиц, проживающих и зарегистрированных по месту жительства в этом доме".

При таких обстоятельствах, заявил Верховный суд РФ, выводы местных судов об отсутствии правовых оснований для сохранения за матерью с сыном права пользоваться комнатой в общежитии нельзя признать обоснованным.

Определение Верховного суда РФ N 67-КГ24-1-К8