Когда продавец недвижимости уклоняется от регистрации перехода права собственности, возврат полученных денег не лишает покупателя прав на имущество, если обязательства по договору исполнены. При этом вступившие в силу судебные акты о факте оплаты и передачи недвижимости не подлежат повторной оценке в кассационном суде, следует из определения Верховного суда РФ. 

Высшая инстанция рассмотрела дело о конфликте вокруг предварительного договора купли-продажи земельного участка и дома, заключенного еще в 2019 году. Покупатель, исполнившая условия сделки и фактически получившая недвижимость, требовала зарегистрировать переход права собственности, однако продавец, вернув ей уплаченные средства, пытался признать обязательства прекращенными. Он настаивал, что предварительный договор так и не был оформлен в установленный срок. 

Суды первой и апелляционной инстанций в 2023 году поддержали позицию покупателя, указав, что возврат денег в одностороннем порядке не лишает ее права на регистрацию. Однако кассационный суд общей юрисдикции отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение, поставив под сомнение факт исполнения обязательств. Это привело к неоднозначной судебной практике и затянуло разрешение спора.

Верховный суд, рассмотрев жалобу покупателя, признал выводы кассационной инстанции ошибочными. Коллегия подчеркнула, что факт передачи недвижимости и оплаты установлен вступившим в силу решением суда еще в 2021 году и не подлежал повторному доказыванию. А переоценка доказательств, к которой прибег кассационный суд, выходит за пределы его полномочий.

В итоге Верховный суд отменил постановления кассационной и повторной апелляционной инстанций, подтвердив законность перехода права собственности на спорный земельный участок и указав, что дом подлежит регистрации за покупателем.

Верховный суд указал: договор считается исполненным, когда имущество реально передано и подписан акт. Это исключает возможность оспаривания сделки на том основании, что «бумажно» она не доведена до конца.

«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче», — отмечается в определении.

Высшая инстанция также напомнила базовый принцип из статьи 551 ГК РФ: покупатель вправе через суд требовать регистрацию, если продавец уклоняется. Такой подход не дает продавцам «затянуть» сделку или искусственно создавать препятствия для передачи имущества. «В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны… вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации», — указано в определении.

               Верховный суд подтверждает ключевое обстоятельство — передача недвижимости была подтверждена и не подлежит сомнению. Это лишает продавца аргументов о том, что сделка не состоялась или обязательства не были исполнены. При этом возврат денег не прекращает обязательства продавца, если покупатель уже оплатил и получил имущество. «Факт уплаты цены по договору установлен указанным выше решением суда от 14 декабря 2021 года, а последующее распоряжение продавцом полученными денежными средствами не может в одностороннем порядке лишить прав покупателя, исполнившего свои обязательства», — указано в определении. 

                  ВС также указал на превышение полномочий кассационной инстанцией. Он не мог пересматривать факты и доказательства, установленные судами первой и апелляционной инстанций.

(№ 9-КГ25-3-К1)