23 июня Верховный Суд вынес Определение № 304-ЭС25-858 по делу № А27-6217/2023, в котором разъяснил тонкости определения компенсации для предпринимателя при изъятии его нежилых помещений в аварийном МКД.

ИП Ирина Карпенко является собственником двух нежилых помещений в многоквартирном доме Новокузнецка, который до 2017 г. был признан аварийным и подлежащим сносу. В середине мая 2022 г. Новокузнецкая администрация издала распоряжение № 664 об изъятии для муниципальных нужд жилых и нежилых помещений в этом МКД и земельного участка под домом. В связи с этим Комитет по управлению муниципальным имуществом Новокузнецка уведомил Ирину Карпенко о расселении МКД, запланированном до 30 декабря 2023 г., ей было предложено выбрать один из способов обеспечения имущественных прав: получить денежную компенсацию в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком, либо получить по договору мены иные свободные помещения в соответствии со списком, опубликованным на сайте городской администрации. Комитет также направил предпринимателю для согласования проект соглашения об изъятии помещений.

Ирина Карпенко не согласилась с предложенной ценой возмещения за изымаемое имущество, определенной оценщиком в размере рыночной стоимости – 3,7 и 1,9 млн руб. за оба помещения, в связи с чем Комитет обратился в суд с иском об изъятии помещений на условиях предоставления указанной компенсации. В свою очередь, ИП подала встречный иск к Комитету со ссылкой на то, что предложенная им компенсация занижена и не включает стоимость неполученного дохода от использования помещений в предпринимательской деятельности в размере арендной платы, которую она могла бы получать, если бы сдавала помещения в аренду. Предприниматель потребовала установить рыночную стоимость недвижимости с учетом убытков в соответствии с представленным ею отчетом специалиста: 10,1 и 4,5 млн руб. за два помещения. Она также представила в материалы дела договор от 1 апреля 2019 г. о передаче одного из помещений в аренду на неопределенный срок для продажи разливных напитков.

Суд по ходатайству предпринимателя назначил судебную экспертизу и поручил эксперту определить рыночную стоимость спорных помещений и размер упущенной выгоды Ирины Карпенко в связи с изъятием помещений и земельного участка под МКД. Согласно заключению эксперта, общая рыночная стоимость двух помещений составляет 13,4 млн руб., размер упущенной выгоды от возможной сдачи двух помещений в аренду за период с 31 декабря 2022 г. по 31 декабря 2023 г. равен 1,2 млн руб. В результате первая инстанция вынесла решение об изъятии спорных нежилых помещений путем выкупа с прекращением на них права собственности Ирины Карпенко, с предоставлением ей компенсации в 14,7 млн руб. в течение двух месяцев с момента вступления судебного решения в законную силу. При этом суд отказал в удовлетворении встречного иска ИП.

Апелляция отменила решение первой инстанции, частично удовлетворив первоначальный и встречный иски, постановив изъять нежилые помещения путем выкупа с прекращением права собственности предпринимателя, с предоставлением ей компенсации в 14,7 млн руб. При этом было отказано в удовлетворении первоначального иска Комитета в части установления компенсации за спорные помещения в 3,7 и 1,9 млн руб., а также в удовлетворении встречного иска предпринимателя об обязании Комитета обеспечить выплату возмещения за счет бюджета муниципалитета в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу. Апелляция также взыскала с Комитета в пользу Ирины Карпенко расходы на проведение судебной экспертизы и уплату госпошлины по иску и апелляционной жалобе.

Изучив кассационную жалобу Комитета, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ напомнила, что если МКД признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то расположенные в нем жилые помещения непригодны для проживания. Орган, принявший соответствующее решение об этом, также решает изъять земельный участок, занятый МКД с расположенными в нем помещениями, если собственники помещений не исполнили его требование о сносе дома или реконструкции за счет их собственных средств. Таким образом, в отличие от иных предусмотренных ст. 56.3 ЗК РФ оснований для изъятия участков для государственных или муниципальных нужд, изъятие участка земли в связи с признанием расположенного на таком участке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции обусловлено необходимостью защитить интересы собственников помещений, которые непригодны для проживания и использования, в том числе в целях обеспечения их безопасности.

ВС указал, что при установлении размера упущенной выгоды судами учитывается тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. Для этого учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые им до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления. Получение дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в МКД, признанном аварийным и непригодным для проживания, не является типичным, поэтому в этом случае не может презюмироваться наличие причинно-следственной связи между изъятием имущества и возникновением упущенной выгоды. «Следовательно, в отличие от изъятия земельного участка для использования в иных необходимых для государства нужд, в данном случае именно на правообладателя имущества возложена обязанность по доказыванию того, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, а решение уполномоченного органа об изъятии имущества явилось причиной, не позволившей ему получить упущенную выгоду (доход)», – отмечено в определении.

В рассматриваемом случае, указала Экономколлегия, нижестоящие суды, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы, которую ИП Ирина Карпенко могла бы получить при сдаче в аренду принадлежащих ей нежилых помещений, если бы это имущество не изымалось для муниципальных нужд, исходя из средней рыночной стоимости аренды помещений, определенной экспертом на основе ценовых предложений средней стоимости одного кв. м в том районе города Новокузнецка, где расположен МКД, не учли соответствующих норм права и правовых позиций Верховного Суда РФ.

Кроме того, суды не исследовали вопрос, могли ли спорные помещения сдаваться в аренду в спорный период и могла ли предприниматель получить доход в размере среднерыночной арендной платы в этот период за нежилые помещения, расположенные в МКД, который еще до 2017 г. был признан аварийным, непригодным для проживания и использования. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Адвокат, партнер юридической фирмы Verba Legal Дмитрий Мальбин заметил, что ВС РФ обратил внимание на то, что при оценке упущенной выгоды нужно учитывать, что помещение находилось в МКД, непригодном для эксплуатации, поэтому ошибочно определять размер упущенной выгоды исходя из средней цены квадратного метра помещений в конкретном населенном пункте. «Эта позиция верная, поскольку вопрос убытков и упущенной выгоды в связи с изъятием помещений решается в отношении каждого конкретного случая, с учетом всех особенностей ситуации. В целом можно сказать, что это дело является очередным подтверждением того, что упущенная выгода – один из сложнейших вопросов в судебной практике, поскольку это всегда умозрительная категория, когда суд пытается воссоздать предполагаемые будущие события и соотнести их с настоящим. Процесс этот, очевидно, сложный и всегда связан с оценкой вероятностей: будет прибыль или не будет, и если будет, то какой», – считает он.

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юрфирмы VEGAS LEX Марина Преображенская напомнила, что ВС РФ ранее уже был сформулирован правовой подход о применении по аналогии к собственникам нежилых помещений в жилом доме норм закона, регулирующих получение собственником помещений соразмерной компенсации в связи с признанием жилого дома аварийным и его сносом (Определение ВС от 20 ноября 2018 г. № 309-КГ18-13252). «В рассматриваемом деле суд идет несколько дальше и говорит о применении по аналогии также некоторых положений Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 в части отдельных последствий для правообладателей нежилых помещений после признания МКД аварийным. Так, например, согласно п. 32 и 50 указанного постановления жилые помещения в МКД, признанном аварийным, являются непригодными для проживания, а договоры аренды и найма таких помещений подлежат расторжению. То есть ВС фактически "между строк” ставит вопрос о возможности сохранения аренды нежилых помещений после признания в установленном порядке МКД аварийным», – отметил она.

Как пояснила эксперт, на практике аренда нежилых помещений, находящихся в публичной собственности, действительно часто прекращается по инициативе арендодателя после признания дома аварийным. «Что касается аренды помещений, находящихся в частной собственности, они нередко продолжают использоваться до момента фактического изъятия объекта. При этом у судов отсутствует единообразный подход к вопросу правомерности сдачи в аренду нежилых помещений, расположенных в аварийном жилом доме. Указанное, в частности, обусловлено зачастую длительным временным периодом, который проходит с момента признания дома аварийным и принятия самого решения об изъятии помещения с выплатой компенсации собственнику. Применение положений Постановления Правительства РФ № 47 к нежилых помещениям, находящимся в жилых домах, в части расторжения договоров аренды после признания домов аварийными может поставить правообладателей объектов в еще более уязвимое положение в спорах об определении размера компенсации за принудительное изъятие, в том числе в части упущенной выгоды», – считает Марина Преображенская.

Партнер АБ «ЭЛКО профи», руководитель практики разрешения споров Малика Король подчеркнула, что аварийное и ветхое помещение само по себе опасно для проживания. «Понимая это, необходимо понимать и то, что в такой недвижимости не каждый согласится находиться. В этом деле вывод нижестоящих судов о наличии упущенной выгоды как арендной платы, которую правообладатель могла бы получить, был сделан в связи с наличием договора аренды. ВС РФ обозначил применение к правообладателям аварийного нежилого помещения повышенного стандарта доказывания в части предоставления убедительных доказательств того, что арендатор продолжил бы платить арендную плату такого помещения до заявленного в расчете убытков срока. Полагаю, что таким доказательством (раз договор аренды сам по себе не признан ВС РФ таковым) будут являться пояснения арендатора, в которых он подтверждает свои намерения продолжать арендовать помещение в аварийном состоянии и, главное, платить арендную плату. Эта позиция применима только к недвижимости, находящейся в аварийном состоянии, и не должна применяться к иным видам недвижимости, которые подлежат изъятию», – считает она.